Всем хочется получать пассивный доход, то есть, купить что-нибудь один раз и все время получать с этого деньги. К сожалению, совсем пассивного дохода не бывает. Но давайте рассмотрим вопрос получения ближайшего к пассивному дохода двумя способами:
- купить квартиру под сдачу в аренду — очень популярный вариант среди наших соотечественников
- собрать портфель российских акций под дивиденды
Допустим, у вас есть 50 тысяч рублей в месяц, которые вы хотите вложить так, чтобы начать получать пассивный доход. И вы хотите понять, что реально выгоднее — взять квартиру в кредит, чтобы её сдавать, или же вложиться в дивидендные акции. (Альтернативно: в облигации, есть свои плюсы и минусы, но об этом как-нибудь в другой раз.)
Я решил взять такую сумму, потому что с меньшей будет проблематично в том же Петербурге (откуда я) купить квартиру даже в ипотеку, особенно без накопленного первого взноса.
Давайте же рассчитаем оба варианта. А вы, тем временем, подпишитесь на уведомления о новых статьях.
Инвестиции в квартиру
Сначала необходимо определить условия:
- Берём однокомнатную квартиру за 3 милллиона 600 тысяч рублей (по не самым высоким питерским ценам) и ремонтируем/обставляем её за 500 тысяч рублей
- 2 миллиона 880 тысяч возьмём в ипотеку (80% стоимости) под 6.5% годовых на 19 лет
- 1 миллион 220 тысяч (первый взнос + ремонт) возьмём в потребительский кредит под 13% годовых на 5 лет
- Ставка аренды будет 17 тысяч 500 рублей в месяц (тоже что-то среднее)
- Из этих денег 700 рублей будет уходить на налог (по ставке самозанятого, 4%)
Итак, мы купили квартиру. Первые полгода мы делаем ремонт и ищем съёмщиков. В это время почти все 50 тысяч уходят на кредиты (остаётся где-то 200 рублей, которые мы гасим досрочно в потребительский кредит). Затем, ура, начинают капать арендные денежки.
Но, пока у нас есть кредиты, мы не можем реально считать это своим доходом. Так что начинаем кидать и эти деньги на погашение кредитов. Спустя 6 лет 8 месяцев мы отдали все долги и начали, наконец, получать свои 16 тысяч 800 рублей в месяц (после налога) прибыли.
Инвестиции в дивидендные акции
Условия:
- Инвестируем просто в акции из индекса МосБиржи (в том же соотношении, что и в индексе)
- Пока не достигнем тех же 16 тысяч 800 рублей чистыми, все выплаты реинвестируем
Текущая дивидендная доходность индекса МосБиржи — 6.18% годовых. Отсюда нужно ещё вычесть 13% подоходного налога, который ваш брокер будет автоматически удерживать.
После того, как мы ежемесячно наращиваем свой портфель в течение 5 с половиной лет, мы достигаем среднемесячных выплат в размере 16 тысяч 900 рублей.
Выводы
Понятно, что эти расчёты сильно упрощены.
Например, я не учитываю дополнительных сложностей сдачи квартиры в аренду:
- нужно тратить время и силы на контроль состояния квартиры/взаимодействие со съёмщиками/поиск новых
- квартира может простаивать, если арендаторы съедут
- квартире может потребоваться дополнительный ремонт
- за квартиру нужно платить налог
- квартиру под сдачу явно стоит страховать, за это тоже нужно платить
У дивидендного портфеля тоже есть минусы (в плане выплат):
- нужно тратить время и силы на управление портфелем
- компании могут снижать/отменять выплаты
- рост цен на акции может снижать доходность бумаг
Я также игнорирую наименее предсказуемую часть: изменение стоимости как квартиры, так и акций в портфеле. (Если взять результаты за последние 5 лет, то цена за метр жилья на вторичке в Петербурге выросла на 58.8%. А показатель индекса МосБиржи вырос за тот же период на 57.6%.)
Но вот базовые плюсы того, чтобы заняться ценными бумагами вместо ипотеки:
- не нужно большого количества денег сразу, следовательно, не нужны кредиты
- вам необязательно иметь свободные 50 тысяч рублей в месяц, можно начать и с пяти
- не нужно никуда мотаться (выбирать квартиру, заключать сделку, следить за ремонтом, следить за съёмщиками и т.п.)
- если понадобились деньги, ценные бумаги можно продать быстрее и частично (в отличие от квартиры)
- при внимательном и грамотном управлении портфелем можно достичь более высокой дивидендной доходности
Заставляет задуматься? Лично меня да. На мой взгляд, фондовый рынок — сильно более интересный и удобный инструмент, чем недвижимость. Но вам, само собой, нужно решить для себя самим.
Появились вопросы или замечания? Пишите комментарии!
И, напоминаю, подписывайтесь на уведомления о новых статьях — колокольчик справа снизу (к сожалению, только с компьютеров, остальные подписывайтесь на телеграм).
Разные инструменты с разными рисками, их не надо сравнивать — надо иметь и то, и то.
Если уж и сравнивать квартиру, то с облигациями, причём что-то типа ОФЗ.
У дивидендных акций есть один большой недостаток — они сильно падают в цене при изменении фундаментала и соответственных изменений дивидендных выплат. Пример — Татнефть АП сейчас.
Моя логика инвестиций:
1. недвижимость жилая
2. недвижимость коммерческая
3. облигации
4. акции
Во второй инструмент я не суюсь по причине отсутствия знаний и недостаточности капитала.
Из 1,3,4 надо иметь всё.
1 — создают определённый денежный поток + прирост капитала
3 — только денежный поток + ликвидность (роста капитала тут почти нет, но есть защита от инфляции)
4 — создание капитала, гарантий денежного потока никаких
И везде надо искать хорошие точки входа, а они в разное время разные.
Иметь их все, конечно, хорошо, однако, не все могут их себе позволить. Но я, честно говоря, не уверен, что первый пункт действительно создаёт прирост капитала. Нужно ведь учитывать и проценты по кредитам/ипотеке, и вложения в ремонт. И собственные трудозатраты тоже, кстати. Понятно, что квартиру в качестве инвестиции нужно грамотно выбирать, как и ценные бумаги, тогда шансов больше. Ну и на тему гарантий денежного потока — наличие квартиры под аренду ничего не гарантирует, могут случиться и длительные простои (не рассматриваю ситуацию, когда квартира перестаёт быть ликвидной, т.к. это то же, что и рыночный риск).
Моя позиция в том, что я бы не ставил недвижимость первым пунктом в списке, скорее, наоборот, последним.
Не, я не упорядочиваю пункты. 1,2,3… — это не ранжирование было.
Инвестиции в кредит — это изначально неправильная концепция, поэтому квартира в ипотеку под сдачу — не вариант, так же как и плечи в акциях….
Плечи — это уже или gambling, или инструмент входа по заранее очень привлекательной цене с очень высокой вероятностью роста, т.е. когда кэша нет, а ценник супер.
У нормальных квартир по разумному ценнику обычно простоев нет.
Если ранжировать, то, конечно, первый пункт — это акции и облигации, т.к. мало стоят. Но и они, кстати, требуют времени, причём совсем не нулевого.
Вообще, если уж говорить про точку старта и малых капиталах, то надо брать ОФЗ и ИИС, тогда при вложениях в 1.1 млн (400+350+350) через 3 года будет где-то 1.4 млн(1200+53+проценты), где 400 уйдут на новый ИИС, а 1 млн можно уже думать куда парковать. Если 400 в год отложить не получается, то смотреть на другие инструменты не стоит, а если получается, то имеет смысл излишек уже парковать куда-то в другое место. Я бы парковал или в облигации, или в индекс.
При суммах капитала до 1 млн я бы про сложные схемы не думал в принципе.
Почему? Нервы дороже. Личный пример дивидендных историй:
1. Перед дивами продал Татнефть АП по 580 с целью после откупить подешевле. Купил потом по 500, что было выгодно при дивах в 8р, сегодня они по 400)
2. Перед дивами продал Северсталь по 970, дивы 13р, покупать по 930 не стал — ждал по 900, а сейчас они по 1050. Вроде, ничего не потерял, т.к. покупал по 950, но как-то неприятно.
3. Сбербанк АП. Купил по 180, продал перед дивами по 218, дивы — 15р, сейчас по 195, от 190 начну покупать.
К всем этим качелям надо привыкнуть, а начинающему это сделать непросто, и времени на это уйдёт тьма. Поэтому лучше первый капитал парковать в более надежных историях.
Я с вами согласен, разве что про ОФЗ не полностью — можно и корпораты надёжные брать, чтобы не совсем уж жалкий процент иметь. Ну и к ИИСу надо быть готовым, да, что на 3 года деньги паркуются. Сложные схемы — да, новичкам ни к чему (большинству).
Очень удачно вы подметили на тему инвестиций в кредит (я ещё в первый месяц блога делал статью с расчётами на примере облигаций). Мне кажется, большая часть тех, кто думает стать «королём однушек» (или королевой), не принимает это в расчёт.