Ипотека с господдержкой, которую пока ещё можно брать, даёт нам с вами доступ к рекордно низким для России процентным ставкам — всего 6.5%. Более того, банки соревнуются за клиентов, предлагают порой даже 6%.
Эти ставки настолько низкие, что я невольно задаюсь вопросом — а стоит ли эту ипотеку гасить вперёд? Может быть, те деньги, что должны идти в досрочное закрытие, выгоднее куда-то вложить?
Давайте посчитаем.
Исходные параметры
Давайте возмьём следующие цифры для примера:
- Сумма ипотеки — 3 миллиона рублей
- Ставка по ней — 6.5%
- Срок кредита — 20 лет
- Ежемесячный платёж — 22 тысячи 400 рублей (по факту он рублей на 25 меньше, но мы округлим для простоты)
- Мы с вами готовы отдавать 30 тысяч в месяц, т.е. на 7 тысяч 600 рублей больше
- Исходная переплата — 2 миллиона 370 тысяч рублей
Если погасить вперёд ипотеку
Допустим, мы решили каждый месяц платить по ипотеке 30 тысяч, а не 22 400 р. Что нам это даст?
- Срок кредита сократится на 8 лет — ипотеку закроем за 12 вместо 20
- Экономия на процентах составит примерно 1 миллион и 34 тысячи рублей (конечная переплата будет 1 миллион 336 тысяч)
То есть, мы и освободимся от «кабалы» гораздо раньше, и, можно сказать, «заработаем» целый миллион (в виде уменьшения ипотечных расходов в следующие 8 лет).
А если инвестировать?
Но можно ли более выгодно разместить эти 7 600 рублей в месяц в течение 12 лет, кроме как в ипотеку?
- Через 12 лет от ипотеки (без досрочных платежей) останется ещё 1 миллион 658 тысяч рублей
- Процентами мы заплатим уже 1 миллион 902 тысячи рублей
То есть, 566 тысяч своей потенциальной экономии — больше половины — мы уже упустим.
Это значит, что цель наших инвестиций — иметь спустя 12 лет на руках не меньше 2 миллионов 225 тысяч рублей (остаток по ипотеке + упущенная экономия + минимум 1 тысяча рубле).
Какие у нас варианты?
- Вложения в надёжные облигации:
— доходность до 6.8% годовых (на текущий день, после налогов)
— результат не больше 1 миллиона 660 с небольшим тысяч (не добираем больше полумиллиона) - Средняя категория облигаций:
— доходность в районе 8.5%
— получится только 1 миллион 860 тысяч рублей (все ещё 365 тысяч выгоды в минусе) - Высокорисковые облигации:
— можно достичь 11% годовых
— это даст почти нужную сумму: 2 миллиона 200 тысяч
Можно идти на ещё больший риск и таки обогнать цель, только есть одно большое «но»: в процессе можно потерять часть денег, потому что некоторые компании-должники могут и не пережить эти 12 лет.
На мой взгляд, такой риск и дополнительный стресс — ещё и параллельно с ипотекой — не стоят того.
А что если отдавать ипотеку все 20 лет?
Давайте предположим, что мы вообще не будем отдавать ипотеку заранее.
Ну, т.е. мы 12 лет будем инвестировать по 7 600 рублей, а оставшиеся 8 лет дадим накопившейся сумме подрасти без дополнительных вливаний.
Напомню, что общее количество заплаченных банку процентов тогда составит 2 миллиона 370 тысяч рублей. И мы еще 8 лишних лет ежемесячно платим по 22 тысячи 400 рублей за кредит.
- Надёжные облигации под 6.8%:
— возможный результат: 2 миллиона 850 тысяч рублей
— минус отданные банку проценты: 480 тысяч рублей
Неплохо, но всё ещё гораздо меньше того миллиона (и 8 лет) выгоды. - Облигации среднего эшелона (8.5% годовых):
— возможный результат: 3 миллиона 640 тысяч рублей
— за вычетом процентов: 1 миллион 270 тысяч рублей
Обогнали упущенную выгоду от досрочного погашения (но не 8 лет сокращения срока). - Рискованные облигации (11% годовых):
— возможный результат: 5 миллионов 250 тысяч рублей
— за вычетом процентов: 2 миллиона 880 тысяч рублей
Классный результат, но не поймать за 20 лет ни одного дефолта по бумагам будет весьма непросто.
Конечно, потенциальный результат все ещё выглядит довольно заманчиво.
Но что, если…
Отдать ипотеку раньше, а потом инвестировать
Смотрите, в предыдущей главе мы с вами ещё лишних 8 лет отдавали банку по 22 тысячи 400 рублей в месяц, пока наши инвестиции росли.
А что будет, если мы всё-таки погасим эту ипотеку за 12 лет, а потом будем 8 лет инвестировать тот ежемесячный платёж, который мы больше не платим за кредит?
- Надёжные облигации (6.8% годовых, 22 400 р. в месяц, 8 лет):
— результат: 2 миллиона 370 тысяч рублей
— если прибавить сэкономленные проценты: 3 миллиона 400 тысяч рублей
Выгода уже выше даже самого рискованного плана на 20 лет. - Среднеэшелонные бумаги (8.5% годовых):
— результат: 2.5 миллиона рублей
— +проценты: 3.53 миллиона рублей
Не сильно больше, потому что срок «всего» 8 лет, но больше.
А в зону высокого риска мы даже не пойдём.
Так что же выбрать?
Однозначного ответа я не дам.
У варианта досрочного погашения ипотеки есть неоспоримые плюсы:
- вы раньше освобождаетесь от ипотечной кабалы и стресса
- вы существенно меньше переплачиваете банку за пользование его деньгами
- после погашения вы можете начать инвестировать без оглядки на кредит
Но, у варианта параллельных инвестиций тоже имеются преимущества, которые могут вам показаться более важными:
- у вас может быть приличная сумма денег на руках на момент окончания ипотеки (больше, чем если отдать быстрее кредит и начать инвестировать после)
- при должном сочетании разумных инвестиционных решений, удачи и рыночных обстоятельств вы все ещё сможете отдать ипотеку через 12 лет и остаться при деньгах — или же отдать ипотеку раньше (но это потребует активного изучения компаний, отслеживания отчётности и т.д., то есть, инвестиции станут второй работой; плюс, более высокие риски — может не получиться)
В общем, решайте сами, какой вариант вам подойдёт больше. Я бы сказал, если вы собираетесь отдать ипотеку (с помощью доп. платежей) лет за 5 или меньше — лучше сконцентрируйтесь на ней. Если за большее количество времени — можно и задуматься. Важно сесть и разобраться в собственных приоритетах.
Источник: Яндекс.Дзен